Tapu Kaydında Şerh, Haciz ve İpotek Nasıl Kontrol Edilir?

Tapu kaydındaki şerh, haciz ve ipotek, taşınmazın üzerindeki kısıtlamaları gösteren tapu sicili kayıtlarıdır ve e-Devlet üzerinden "Tapu Bilgileri Sorgulama" hizmetiyle ya da ilgili tapu müdürlüğünden talep edilecek takyidatlı tapu kaydı belgesiyle kontrol edilebilir. Taşınmaz alımı öncesinde bu kayıtların incelenmesi, satın alma işleminin hukuki güvenliği açısından önem taşıyabilir.

Tapu Kaydı Nedir ve Nasıl Sorgulanır?

Tapu kaydı, bir taşınmazın mülkiyet durumunu ve üzerindeki hak ve kısıtlamaları gösteren resmî sicil kaydıdır. Tapu sicili, Türk Medeni Kanunu'nun eşya hukuku hükümleri çerçevesinde devlet tarafından tutulan ve aleniyet ilkesine tabi bir sicildir; bu ilke, sicildeki bilgilere ilgisini belgeleyen kişilerin ulaşabilmesini sağlar. Türkiye'de tapu sicili, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'ne bağlı TAKBİS (Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi) üzerinden elektronik ortamda tutulmaktadır. Taşınmazın malik bilgisi, yüzölçümü, niteliği ile birlikte üzerindeki şerh, haciz ve ipotek kayıtları da bu sistemde yer alır.

Tapu kaydı sorgulaması, taşınmazın maliki tarafından turkiye.gov.tr adresindeki "Tapu Bilgileri Sorgulama" hizmeti üzerinden e-Devlet şifresiyle yapılabilmektedir. Bu sorgulama, malikin kendi taşınmazına ilişkin temel bilgileri görüntülemesine imkân tanır; malik olmayan kişiler için bu ekranda görüntülenen bilgi genellikle sınırlıdır. Alım öncesinde daha kapsamlı bir inceleme için ilgili tapu müdürlüğünden resmî bir takyidatlı tapu kaydı belgesi istenmesi genellikle tercih edilir; bu konu aşağıda ayrıca ele alınmaktadır. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün kurumsal hizmetlerine tkgm.gov.tr adresinden ulaşılabilmektedir. Ayrıca taşınmazın bulunduğu belediyeden imar durumu, varsa yapı kayıt bilgisi ve kadastro müdürlüğünden parsel bilgisi gibi tamamlayıcı kayıtların da ayrıca sorgulanması, tapu kaydındaki bilgilerin bütünlüklü değerlendirilmesine katkı sağlayabilir.

Tapu Kaydındaki Şerh Türleri Nelerdir?

Şerh, tapu sicilinde taşınmaza ilişkin bazı kişisel hakların veya geçici tedbirlerin sicile yazılmasıdır. Türk Medeni Kanunu'nun 1009. maddesi uyarınca, taşınmaza ilişkin satış vaadi sözleşmesi gibi kişisel hakların ve kanunlarda öngörülen diğer hakların tapu siciline şerh verilmesi mümkündür. Şerh, üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilirlik kazandırdığından, taşınmazın sicilinde şerh bulunması alıcı açısından ayrıca değerlendirilmesi gereken bir durumdur.

Uygulamada sık karşılaşılan şerh türleri arasında satış vaadi sözleşmesi şerhi, kira sözleşmesi şerhi, ihtiyati tedbir şerhi, önalım (şufa) hakkı şerhi ve aile konutu şerhi sayılabilir. Satış vaadi sözleşmesi şerhi, taraflar arasında ileride tapuda devir yapılacağına ilişkin noter huzurunda düzenlenen sözleşmenin tapu siciline yazılmasıyla oluşur ve şerh sahibine üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilecek bir koruma sağlayabilir. İhtiyati tedbir şerhi ise genellikle bir mahkeme kararına dayanır ve taşınmaz üzerindeki uyuşmazlık çözümleninceye kadar bazı tasarruf işlemlerinin kısıtlanmasını sağlayabilir. Kira şerhi, uzun süreli kira sözleşmelerinin sicile işlenmesiyle kiracının hakkını taşınmazın yeni malikine karşı da ileri sürebilmesine imkân tanıyabilir. Aile konutu şerhi ise Türk Medeni Kanunu'nun aile konutuna ilişkin hükümleri çerçevesinde, eşlerden birinin diğerinin rızası olmaksızın aile konutu üzerinde bazı tasarruflarda bulunmasını sınırlayabilir. Her şerh türü, taşınmazın hukuki durumuna farklı biçimde etki eder; bu nedenle şerhin niteliğinin ve dayanağının somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmesi gerekebilir.

Haciz Kaydı ve Sonuçları

Haciz, bir borç nedeniyle icra dairesi tarafından borçluya ait taşınmazın satılarak alacağın tahsiline imkân sağlanması amacıyla tapu siciline konulan bir kısıtlamadır. İcra ve İflas Kanunu'nun taşınmazlara ilişkin haciz hükümleri (İİK m.91 ve devamı) uyarınca, haciz kararı ilgili tapu müdürlüğüne bildirilerek sicile işlenir ve bu kayıt, taşınmazın haczedildiğini üçüncü kişilere karşı da göstermiş olur. Taşınmaz üzerinde haciz kaydı bulunması hâlinde, borcun ödenmemesi durumunda taşınmazın icra yoluyla satışa çıkarılması söz konusu olabilir.

Haciz kaydı bulunan bir taşınmazın alınması, alıcı açısından çeşitli hukuki sonuçlar doğurabilir; haczin kaldırılmadığı durumlarda taşınmaz üzerindeki haciz, yeni malike karşı da geçerliliğini sürdürebilir ve icra takibi taşınmazın yeni maliki bakımından da sonuç doğurabilir. Bu nedenle satış öncesinde haciz kaydının hangi icra dosyasına dayandığının, alacak miktarının ve dosyanın güncel durumunun araştırılması önem taşıyabilir. Birden fazla haciz kaydı bulunan taşınmazlarda, alacaklıların sıra cetvelindeki önceliği de değerlendirmeye alınabilecek unsurlardandır. Bu tür uyuşmazlıklarda izlenebilecek hukuki yollar hakkında bilgi almak isteyenler İcra ve İflas Hukuku çalışma alanı sayfasını inceleyebilir.

İpotek ve Türleri

İpotek, Türk Medeni Kanunu'nun taşınmaz rehnine ilişkin hükümleri (TMK m.850 ve devamı) çerçevesinde, bir alacağın güvence altına alınması amacıyla taşınmaz üzerinde tesis edilen bir rehin türüdür. Uygulamada iki temel ipotek türünden söz edilir: ana para ipoteği ve üst sınır ipoteği. Ana para ipoteğinde alacağın miktarı tapu kaydında sabit bir tutar olarak gösterilirken, üst sınır ipoteğinde ise taşınmazın teminat teşkil edeceği azami tutar belirtilir ve fiilî borç miktarı bu üst sınır içinde değişkenlik gösterebilir. Bu ayrım, özellikle banka kredileri ve ticari ilişkilerde kurulan ipoteklerde önem taşır.

Taşınmaz üzerinde ipotek bulunması, satışa engel teşkil etmemekle birlikte, ipoteğin kaldırılmadığı sürece taşınmazın ipotekli olarak el değiştirmesi anlamına gelebilir. Alıcının, ipotek alacaklısı ile ilişkisi bulunmasa da taşınmaz ipotekle yükümlü olarak kalabileceğinden, ipotek bedelinin ve kapsamının satış öncesinde netleştirilmesi genellikle önemli görülür. Uygulamada, konut kredisiyle satın alınmış taşınmazlarda ipoteğin kredi veren banka lehine kurulduğu ve kredinin tamamen ödenmesiyle terkin edilebileceği görülmektedir; bu durumda satış bedelinin bir kısmının doğrudan ipotek alacaklısına ödenerek kaydın kaldırılması, tarafların sıklıkla başvurduğu bir yöntemdir. İpoteğin kısmi olarak terkin edilip edilemeyeceği, birden fazla taşınmazı kapsayıp kapsamadığı gibi hususlar da somut olayın özelliklerine göre ayrıca değerlendirilebilir.

Takyidat Sorgusu Tapu Müdürlüğünden Nasıl İstenebilir?

Takyidat, bir taşınmaz üzerindeki şerh, haciz, ipotek ve irtifak hakkı gibi tüm kısıtlamaların bütününü ifade eder. Takyidatlı tapu kaydı, taşınmazın bulunduğu yerdeki tapu müdürlüğüne yapılacak yazılı başvuru ile talep edilebilir. Tapu Sicili Tüzüğü, tapu sicilinin aleniyeti ilkesi çerçevesinde, ilgisini belgeleyen kişilere sicil kayıtları hakkında bilgi ve belge verilebileceğini düzenlemektedir.

Malik, vekaletname ile yetkilendirilen avukat veya taşınmazı satın almak isteyen ve ilgisini ispat eden kişiler, tapu müdürlüğünden güncel takyidat bilgisi isteyebilir. Bir avukat aracılığıyla yapılan başvurularda, vekaletnameye dayanılarak sicil kayıtlarının incelenmesi ve gerektiğinde resmî yazı ile teyit alınması mümkün olabilir. Başvuru sırasında taşınmazın ada, parsel ve varsa bağımsız bölüm numarasının doğru belirtilmesi, sorgulamanın hatasız yapılabilmesi açısından önem taşır. Alım-satım sözleşmesinin resmî şeklinin tapu müdürlüğünde yapıldığı göz önüne alındığında, resmî satış işlemi öncesinde alınacak güncel takyidat kaydı, o tarihe kadar sicile işlenmiş olan tüm şerh, haciz ve ipotek kayıtlarını gösterebilir.

Şerh, Haciz veya İpotek Varken Taşınmaz Alımının Riskleri

Sicilinde şerh, haciz veya ipotek bulunan bir taşınmazın alınması, alıcı açısından çeşitli riskler barındırabilir. Haciz kaydı bulunan bir taşınmazda icra takibinin devam etmesi hâlinde taşınmazın satışa çıkarılması söz konusu olabilir; ipotek kaydı bulunan taşınmazda ise ipotek alacaklısının hakları saklı kalabilir. Satış vaadi şerhi gibi kişisel hak şerhleri de üçüncü kişilere karşı ileri sürülebildiğinden, alıcının bu şerhlerin kapsamını ve süresini önceden değerlendirmesi gerekebilir.

Özellikle tatil bölgelerinde ve yabancı yatırımcıların ilgi gösterdiği bölgelerde, taşınmazın kısa süre içinde birkaç kez el değiştirmiş olması, sicildeki kayıtların dikkatle incelenmesini daha da önemli kılabilir. Satış bedelinin tamamının, sicildeki kısıtlamalar kaldırılmadan önce ödenmesi hâlinde, alıcının hem bedeli hem de taşınmaz üzerindeki hakkını kaybetme riskiyle karşılaşması mümkündür. Bu nedenle taşınmazın güncel hukuki durumunun resmî satış işleminden önce teyit edilmesi, sürecin güvenli biçimde tamamlanmasına katkı sağlayabilir. Bu konudaki genel kontrol listesi için Didim'de Taşınmaz Almadan Önce Hukuki Kontroller başlıklı yazı da incelenebilir.

Alım Sözleşmesinde Alınabilecek Önlemler

Şerh, haciz veya ipotek kaydı bulunan bir taşınmazın alımında, somut olayın koşullarına göre çeşitli önlemler değerlendirilebilir. Bedelin bir kısmının kayıtların terkinine bağlı olarak ödenmesi, tapuda resmî satış sözleşmesi öncesinde güncel takyidat kaydının alınması ve gerekiyorsa noterde düzenlenecek satış vaadi sözleşmesiyle tarafların yükümlülüklerinin netleştirilmesi bu önlemler arasında sayılabilir. Sürecin hukuki yönleri hakkında bilgi almak isteyenler Gayrimenkul ve Kira Hukuku çalışma alanı sayfasını inceleyebilir.

Tapu Kaydı Kontrolünde İzlenebilecek Adımlar

1. e-Devlet üzerinden "Tapu Bilgileri Sorgulama" hizmetiyle taşınmazın temel kayıtlarının görüntülenmesi.
2. Taşınmazın bulunduğu tapu müdürlüğünden güncel takyidatlı tapu kaydı belgesinin talep edilmesi.
3. Sicilde yer alan şerh, haciz ve ipotek kayıtlarının tarih, dayanak ve alacaklı bilgileriyle birlikte incelenmesi.
4. İpotek kaydı varsa, alacaklı kurumdan ipoteğin güncel bakiyesi ve terkin koşulları hakkında bilgi istenmesi.
5. Haciz kaydı bulunması hâlinde ilgili icra dosyasının durumunun araştırılması.
6. Gerekli görülmesi hâlinde satış öncesinde hukuki danışmanlık alınarak sözleşme koşullarının belirlenmesi.

Şerh, Haciz ve İpotek Türlerinin Alıcıya Etkisi

Sıkça Sorulan Sorular

Tapu kaydında şerh var mı nasıl anlarım?

Tapu kaydındaki şerh bilgisi, e-Devlet üzerindeki "Tapu Bilgileri Sorgulama" hizmetiyle kısmen görülebilir; ancak eksiksiz ve güncel bilgi için ilgili tapu müdürlüğünden takyidatlı tapu kaydı belgesi istenmesi genellikle önerilir. Şerhin türü ve dayanağı belgede ayrıca belirtilir.

Haciz kaydı olan taşınmaz alınabilir mi?

Haciz kaydı bulunan bir taşınmazın alınması hukuken mümkün olmakla birlikte, haczin kaldırılmadığı durumlarda taşınmaz üzerindeki kısıtlama devam edebilir ve icra sürecine bağlı riskler doğabilir. Bu nedenle alım öncesinde haczin kapsamının ve ilgili icra dosyasının incelenmesi önem taşıyabilir.

Üst sınır ipoteği ile ana para ipoteği arasındaki fark nedir?

Ana para ipoteğinde tapu kaydında sabit bir alacak tutarı yer alırken, üst sınır ipoteğinde taşınmazın teminat teşkil edeceği azami tutar belirtilir ve fiilî borç bu sınır içinde değişebilir. Her iki tür de TMK'nın taşınmaz rehnine ilişkin hükümlerine dayanır.

Takyidat sorgusu kimler tarafından istenebilir?

Takyidatlı tapu kaydı, taşınmazın maliki, malik tarafından vekaletname ile yetkilendirilen kişi veya avukat ile ilgisini belgeleyen üçüncü kişiler tarafından ilgili tapu müdürlüğünden talep edilebilir. Talebin kapsamı somut olayın özelliklerine göre değişebilir.

Şerh veya haciz kaydı ne zaman kalkar?

Şerh, dayandığı hukuki sebebin ortadan kalkması veya ilgilinin talebiyle; haciz ise borcun ödenmesi, icra dosyasının kapanması veya mahkeme kararıyla terkin edilebilir. Terkin işlemi tapu müdürlüğünce ilgili belgelerin ibrazı üzerine gerçekleştirilir.

Son güncelleme: Ağustos 2026

Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; somut olayın koşullarına göre farklı sonuçlar doğabilir. Konuya ilişkin sorularınız için İletişim sayfası üzerinden ulaşılabilir; görüşmeler yalnızca önceden randevu alınarak yapılmaktadır.