Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davası Nedir?

Ortaklığın giderilmesi davası (izale-i şüyu), bir taşınmaz veya taşınırın birden fazla kişi arasında paylı ya da elbirliği mülkiyeti hâlinde bulunması durumunda, ortaklardan birinin talebiyle bu ortaklığın sona erdirilmesi amacıyla açılan bir davadır. Türk Medeni Kanunu'nun 698-699. maddelerinde düzenlenen bu dava, mal üzerindeki paydaşlığın aynen bölüştürme ya da satış yoluyla giderilmesini sağlar.

Son güncelleme: Ağustos 2026.

Ortaklığın Giderilmesi Davasının Hukuki Dayanağı: TMK Madde 698-699

TMK m.698 uyarınca hukuki bir işlem gereği ortaklığı sürdürme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteme hakkına sahiptir. Paylaşma, mahkeme kararıyla veya paydaşların anlaşmasıyla gerçekleştirilebilir. Anlaşma sağlanamadığı takdirde, paydaşlardan herhangi biri sulh hukuk mahkemesinde ortaklığın giderilmesi davası açabilir.

Paylı Mülkiyet ile Elbirliği Mülkiyeti Arasındaki Fark

Paylı mülkiyette her paydaşın mal üzerinde belirli, soyut bir payı vardır ve bu pay bağımsız olarak devredilebilir. Elbirliği mülkiyetinde ise (ör. miras ortaklığında olduğu gibi) malikler malın tamamı üzerinde birlikte hak sahibidir ve bireysel bir pay söz konusu değildir. Elbirliği mülkiyetindeki bir malın ortaklığının giderilebilmesi için, dava açılmadan önce mülkiyetin paylı mülkiyete dönüştürülmesi ya da doğrudan elbirliği hâlindeki ortaklığın giderilmesi talep edilebilir; uygulamada genellikle her iki talep birlikte ileri sürülür.

Aynen Taksim (Bölüştürme) Yoluyla Giderme

Mahkeme, taşınmazın fiziki olarak paydaşlar arasında bölüştürülmesinin mümkün ve uygun olduğu kanaatine varırsa, aynen taksim yoluyla paylaştırma kararı verebilir. Bu yöntem, taşınmazın niteliği, imar durumu ve büyüklüğü elverdiği ölçüde uygulanır. Aynen taksimde paydaşlara isabet eden paylar arasında değer farkı oluşursa, bu fark para ile denkleştirilebilir.

Satış Yoluyla Giderme

Taşınmazın aynen bölüştürülmesi mümkün değilse veya paydaşlardan biri satış yoluyla giderilmesini talep etmişse, mahkeme malın satılarak bedelinin paydaşlar arasında payları oranında paylaştırılmasına karar verir. Satış, paydaşlar arasında anlaşma varsa paydaşlar arasında açık artırmayla, aksi hâlde icra dairesi aracılığıyla genel hükümlere göre yapılır. Uygulamada taşınmazların önemli bir kısmında, bölünme fiziken mümkün olmadığından satış yoluyla giderme tercih edilmektedir.

Aynen Taksim ile Satış Yoluyla Giderme Arasındaki Fark

Mirastan Kalan Taşınmazlarda Ortaklığın Giderilmesi

Miras yoluyla birden fazla mirasçıya intikal eden taşınmazlar, mirasçılar arasında elbirliği mülkiyeti oluşturur. Mirasçılardan biri, tereke henüz paylaşılmamışsa miras ortaklığının paylı mülkiyete dönüştürülmesini ve ardından ortaklığın giderilmesini talep edebilir. Bu tür davalarda taraf teşkilinin eksiksiz yapılması büyük önem taşır; tüm mirasçıların davaya dahil edilmemesi, davanın usulden reddine yol açabilir. Ayrıca terekede birden fazla taşınmaz bulunuyorsa, mirasçılar bu taşınmazların hangi yöntemle (aynen taksim veya satış) paylaştırılacağını da mahkemeden talep edebilir.

2026 Yılında Yapılan Mevzuat Değişikliği

31 Temmuz 2026 tarihinde yürürlüğe giren 7589 sayılı Kanun ile ortaklığın giderilmesi davalarına ilişkin bazı usul hükümlerinde değişiklikler yapılmıştır. Bu değişikliklerin somut bir dosyaya etkisi, davanın açılma tarihi ve taşınmazın niteliğine göre farklılık gösterebileceğinden, güncel mevzuatın ilgili dosya özelinde değerlendirilmesi önem taşır.

Dava Süreci Adımları

1. Taşınmazın tapu kaydının ve paydaşlık/mirasçılık durumunun incelenmesi
2. Paydaşlar arasında anlaşma yoluyla paylaşma imkânının araştırılması
3. Anlaşma sağlanamazsa sulh hukuk mahkemesinde ortaklığın giderilmesi davasının açılması
4. Tüm paydaş veya mirasçıların davaya taraf olarak dahil edilmesi
5. Mahkemece keşif yapılması ve taşınmazın aynen taksime uygun olup olmadığının bilirkişi marifetiyle değerlendirilmesi
6. Aynen taksim mümkünse buna göre, değilse satış yoluyla giderilmesine karar verilmesi
7. Satış kararı verilmişse ihale sürecinin yürütülmesi ve bedelin paylar oranında dağıtılması

Ön Alım (Şufa) Hakkının Etkisi

Paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşların kanuni ön alım hakkı bulunur; ancak bu hak, ortaklığın giderilmesi davası satış yoluyla sonuçlandığında icra dairesi tarafından yapılan cebri satışlar bakımından farklı kurallara tabidir. Ortaklığın giderilmesi davası satış yoluyla sonuçlandığında paydaşlar, satışta öncelikli alım hakkını icra dairesindeki satış usulüne göre kullanabilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Ortaklığın giderilmesi davasını kim açabilir?

Paylı veya elbirliği mülkiyetindeki taşınmazın paydaşlarından veya mirasçılarından herhangi biri, diğer paydaşların rızası aranmaksızın bu davayı açabilir.

Tüm paydaşlar davaya dahil edilmek zorunda mıdır?

Evet, ortaklığın giderilmesi davasında tüm paydaş veya mirasçıların davaya taraf olması zorunludur; eksik taraf teşkili davanın usulden reddine yol açabilir.

Taşınmaz nasıl bölüştürülür, aynen mi satılarak mı?

Mahkeme öncelikle taşınmazın fiziken bölünmeye uygun olup olmadığını değerlendirir; uygunsa aynen taksime, değilse satış yoluyla giderilmesine karar verir.

Ortaklığın giderilmesi davası ne kadar sürer?

Süre; taşınmaz sayısına, paydaş sayısına, keşif ve bilirkişi incelemesi gerekliliğine göre değişir; her dosyanın kendi koşulları farklı bir süreç izleyebilir.

Miras ortaklığında dava açılmadan önce ne yapılmalıdır?

Öncelikle tüm mirasçıların ve terekedeki malların tespit edilmesi, ardından paylaşma konusunda anlaşma imkânının araştırılması önerilir; anlaşma sağlanamazsa dava yoluna gidilebilir.

Satış yoluyla giderilen taşınmazın bedeli nasıl paylaştırılır?

Satıştan elde edilen bedel, her paydaşın tapudaki veya mirastaki payı oranında paylaştırılır.

Ortaklığın giderilmesi sürecine ilişkin sorular için iletişim sayfasından büronun adres, telefon ve randevu bilgilerine ulaşılabilir; görüşmeler yalnızca önceden randevu alınarak kabul edilmektedir. Konuyla bağlantılı olarak Gayrimenkul ve Kira Hukuku ve Miras Hukuku çalışma alanı sayfalarından genel bilgiye ulaşılabilir.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki görüş veya tavsiye niteliğinde değildir. Her uyuşmazlık kendi somut koşulları çerçevesinde değerlendirilmelidir.