Kira Bedelinin Tespiti Davası Nedir, Ne Zaman Açılır?

Kira bedelinin tespiti davası, kiraya veren ile kiracı arasında yeni dönemde uygulanacak kira bedeli konusunda anlaşma sağlanamadığında, bedelin hâkim tarafından belirlenmesi amacıyla açılan bir davadır. Sözleşme süresi beş yılı aşmışsa veya sözleşme beş yıldan sonra yenilenmişse, hâkimin bedel belirleme yetkisi TÜFE sınırının dışına çıkarak genişler.

Son güncelleme: Ağustos 2026.

Kira Bedelinin Tespiti Davasının Hukuki Dayanağı: TBK Madde 344

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin belirlenmesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesinde düzenlenmiştir. Madde, tarafların yeni kira dönemi için bedel konusunda anlaşabileceğini, anlaşma olmaması hâlinde bedelin dava yoluyla belirleneceğini öngörür. Taraflarca bir artış oranı kararlaştırılmışsa bu oran, bir önceki kira yılına ait tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez.

TÜFE Sınırlı Artış Kuralı

Sözleşmede artış oranı belirlenmemişse veya kararlaştırılan oran TÜFE oniki aylık ortalama değişim oranının üzerindeyse, hâkim yeni kira bedelini TÜFE oranını aşmayacak şekilde tespit eder. Bu kural, sözleşme süresi beş yılı doldurmamış ve henüz yenilenmemiş kira ilişkileri için geçerlidir; taraflar bu sınırın üzerinde bir artışı sözleşmeyle kararlaştırmış olsalar bile, hâkim TÜFE sınırını esas alır.

Beş Yıllık İstisna Nedir?

TBK m.344'ün son fıkrası, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde farklı bir usul öngörür. Bu durumda hâkim, yeni kira yılında uygulanacak bedeli TÜFE sınırıyla bağlı kalmaksızın; tarafların yararlanma menfaatlerini, kiralananın durumunu, konumunu ve emsal kira bedellerini gözeterek hakkaniyete uygun biçimde belirler. Bu istisna, uzun süredir aynı bedelle devam eden kira ilişkilerinde bedelin güncel piyasa koşullarına yaklaştırılmasını amaçlar.

Beş Yıllık Sürenin Hesaplanması

Beş yıllık sürenin başlangıcı, kira sözleşmesinin ilk kurulduğu tarihtir; sözleşme her yıl yenilense dahi süre kesintiye uğramaz, ilk sözleşme tarihinden itibaren kesintisiz işlemeye devam eder. Örneğin 2019 yılında kurulan ve her yıl yenilenen bir kira sözleşmesinde, 2024 yılı itibarıyla beş yıllık süre dolmuş sayılır ve 2025 kira döneminden itibaren hâkim, TÜFE sınırı olmaksızın hakkaniyete uygun bedel tespiti yapabilir.

Hâkimin Bedel Belirlerken Dikkate Aldığı Kriterler

Beş yıllık istisna kapsamında açılan davalarda hâkim, tek bir ölçüte değil birden fazla unsura birlikte bakar:

• Kiralananın bulunduğu bölgedeki emsal taşınmazların güncel kira bedelleri
• Kiralananın niteliği, büyüklüğü, konumu ve fiziki durumu
• Kiracının kiralanandan yararlanma oranı ve süresi
• Tarafların ekonomik durumu ve hakkaniyet ilkesi
• Bilirkişi incelemesi sonucunda tespit edilen rayiç değerler

Beş Yıldan Kısa ile Beş Yıldan Uzun Sözleşmelerde Fark

Davanın Açılma Zamanı ve Otuz Günlük İhtar/Dava Süresi Kuralı

Kira bedelinin tespiti davası, yeni kira dönemi başlamadan önce açılabileceği gibi, yeni dönem içinde de açılabilir. Ancak yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce kiracıya yazılı bildirim yapılmışsa veya bu süre içinde dava açılmışsa, mahkemece belirlenen bedel o kira yılının başından itibaren geçerli olur. Bu bildirim veya dava şartı yerine getirilmemişse, tespit edilen bedel ancak bildirimi izleyen dönemden itibaren uygulanır. Bu nedenle bildirim ve dava açma zamanlaması, tespit edilecek bedelin hangi tarihten itibaren geçerli olacağını doğrudan etkiler.

Dava Sürecinde Deliller ve Bilirkişi İncelemesi

Kira bedelinin tespiti davalarında mahkeme, genellikle bir veya birden fazla bilirkişi görevlendirir. Bilirkişi, kiralananın bulunduğu bölgede yerinde keşif yaparak emsal taşınmazların kira bedellerini araştırır ve bir rapor hazırlar. Taraflar bu sürece emsal kira sözleşmeleri, kiralananın durumunu gösteren belgeler ve bölgedeki ilan/rayiç bilgileri gibi delillerle katkıda bulunabilir. Mahkeme, bilirkişi raporunu bağlayıcı bir veri olarak değil, hakkaniyete uygun bedeli belirlerken değerlendirdiği unsurlardan biri olarak kullanır.

Dava Süreci Adımları

1. Kira sözleşmesinin süresi ve varsa artış oranı hükmünün incelenmesi
2. Beş yıllık sürenin dolup dolmadığının, sözleşme başlangıç tarihine göre hesaplanması
3. Gerekiyorsa yeni dönem başlamadan en az otuz gün önce karşı tarafa yazılı bildirim gönderilmesi
4. Kira bedelinin tespiti davasının yetkili ve görevli sulh hukuk mahkemesinde açılması
5. Dilekçede emsal kira bedellerine ve kiralananın niteliğine ilişkin bilgi ve belgelerin sunulması
6. Mahkemece bilirkişi incelemesi yapılması ve keşif sonucunda rapor düzenlenmesi
7. Tarafların bilirkişi raporuna itirazlarını sunması
8. Mahkemece yeni kira bedelinin ve yürürlük tarihinin karara bağlanması

Kararın Yürürlük Tarihi

Mahkemece tespit edilen kira bedeli, otuz günlük süre içinde bildirim yapılmışsa veya dava bu süre içinde açılmışsa, ilgili kira yılının başlangıcından itibaren geçerli olur. Bildirim veya dava bu süre dışında yapılmışsa, tespit edilen bedel ancak bildirimi izleyen kira döneminden itibaren uygulanır. Bu nedenle geçmişe dönük fark alacağının kapsamı da bildirim ve dava tarihine göre değişir.

Kira Artış Davası ile Kira Tespit Davası Arasındaki Fark

Uygulamada "kira artış davası" ve "kira tespit davası" ifadeleri çoğu zaman aynı anlamda kullanılsa da, hukuki temelde ikisi de TBK m.344 kapsamındaki kira bedelinin tespiti davasına karşılık gelir. Taraflar arasında yalnızca artış oranında değil bizzat yeni dönem bedelinde uyuşmazlık varsa, dava her hâlükârda kira bedelinin tespiti davası olarak nitelendirilir ve yukarıda açıklanan TÜFE sınırı veya beş yıllık istisna kurallarına tabi olur.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira bedelinin tespiti davası ne zaman açılır?

Yeni kira dönemi başlamadan önce veya yeni dönem içinde açılabilir. Bedelin dönem başından itibaren geçerli olması isteniyorsa, yeni dönemin başlangıcından en az otuz gün önce yazılı bildirim yapılması veya dava açılması gerekir.

Beş yıllık süre dolmadan TÜFE üzerinde artış istenebilir mi?

Sözleşmede kararlaştırılan artış oranı TÜFE oniki aylık ortalama değişim oranının üzerinde olsa dahi, beş yıllık süre dolmadıkça hâkim TÜFE sınırını esas alır; taraflar arasındaki sözleşme hükmü bu sınırı aşamaz.

Emsal kira bedeli davada nasıl belirlenir?

Mahkemece görevlendirilen bilirkişi, kiralananın bulunduğu bölgede keşif yaparak benzer nitelikteki taşınmazların güncel kira bedellerini araştırır ve bu verileri içeren bir rapor sunar; hâkim bu raporu diğer kriterlerle birlikte değerlendirir.

Dava açılmadan sadece ihtarname göndermek yeterli midir?

Otuz günlük süre içinde yazılı bildirim yapılması, tespit edilecek bedelin dönem başından itibaren geçerli olması için yeterli olabilir; ancak taraflar arasında anlaşma sağlanamazsa bedelin belirlenmesi için dava açılması gerekir.

Kira tespit davası hangi mahkemede açılır?

Kira bedelinin tespiti davaları, kiralananın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde görülür.

Kira sözleşmesine ve olası uyuşmazlığa ilişkin sorular için iletişim sayfasından büronun adres, telefon ve randevu bilgilerine ulaşılabilir; görüşmeler yalnızca önceden randevu alınarak kabul edilmektedir. Konuyla bağlantılı olarak Gayrimenkul ve Kira Hukuku çalışma alanı sayfasından genel bilgiye ulaşılabilir.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki görüş veya tavsiye niteliğinde değildir. Her uyuşmazlık kendi somut koşulları çerçevesinde değerlendirilmelidir.